こんにちは、皆さん。

家づくりには、さまざまなルールがあります。

その中には、『これだけは必ず守りなさい』という最低限のルールがあります。

それが、建築基準法です。

建築基準法の目的は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することです。

建築物の安全性を確保するため、これまで何度も改正が行われています。

改正自体は良いことなのですが、その結果、『改正前は適合していたが、現在のルールには適合していない』という土地が出てきました。

ルールに適合していない場合、その土地の建物は、

・リフォームはできるが建て替えはできない

・既存の建物より小さな建物しか建てられない

などの制約を受けることがあります。

そこで、もし皆さんが建て替えを検討しているなら、まず最初に確認してほしいことがあります。

それは、『敷地条件』です。

確認しておきたい敷地条件は以下の通りです。

●権利に関する事項

　所有権や抵当権など、権利関係に問題は無いか。

　（登記簿謄本は法務局で取得できます。）

●環境や災害

　地盤の強度や地域の過去の災害など、安全性に問題は無いか。

●接道義務

　建築基準法で認められた道路（幅４ｍ以上）に２ｍ以上接しているか。

　（４ｍ未満でも、一定の要件を満たせば問題ありません。）

●都市計画の区分

　希望通りの住まいを建て替えできる地域か確認する。

　（低層住宅の環境を保護する地域、中高層住宅に適した地域など、１３種類の用途地域に分かれています。

　地域によって、建築できる建物とできない建物があります。）

　
●建ぺい率・容積率・高さ規制・斜線制限など、その敷地に建てられる面積や高さを調べる。

　（建築指導課など、役所の建築に関する部署で確認できます。）

　
●ライフライン

　上下水道、電気、ガスなどの整備状況を調べる。

　（解体前に停止依頼をするので、連絡先も調べておきましょう。）

皆さん、建築許可が下りなければ建て替えはできません。

しかし、建築許可を必要としないリフォームやリノベーションなら可能です。

ただし、接道義務を満たさない狭い道路の場合、工事車両が入れないことがあるので注意しましょう。

なお、敷地条件に問題がある建物は、地域の相場より資産価値が低くなるかもしれません。

将来、売却を予定しているなら、別の土地での新築も検討した方が良いかもしれませんね。